投資理財筆記-房市分析(九)-本文要以新竹縣竹北市喜來登商圈附近的興築青禾作為這波調查的物件.圖一是這個社區在今年房屋買賣交易的趨勢圖,資料來源仍是取自內政部的實價登錄(Ref.1).
圖一 社區房價趨勢圖(住宅)
其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況可區分為當年預售價格及完工後成屋價格來作分析,在內政部實價登錄資料庫裡於103年3~5月有將近90幾筆交易記錄,很顯然這是當年承購預售屋的住戶於建案完工後一併交屋的日期.觀察圖一在當月的成交價位分佈相當分散(每坪單價由18萬至22.5萬之間),推測應有第二手(甚至第三手)買方從短線投資客手上轉手過戶的結果.至於完工之後一些零星的成交案件可視為建商保留戶出清及二手仲介買賣的成交價格,似乎也在每坪18~23萬之間擺盪,無法再創新高!顯示2014年下半年房價的確已到高點壓力區.
至於興築青禾的概略位置可參考圖二黑筆圈選處,其中靠自強北路左側有即將動工的興安國小(文小11),社區上方則有將成為完全中學的六家國中,擁有12年國教雙語環境.另外在喜來登大飯店左邊則有已成立多年的十興國小,對於家有子女就學需求的市民而言是不錯的選擇.
圖二
整個社區的概況則簡單歸納如下:
完工日期： 2014/02
建物地址：竹北市嘉興路338巷6-32號
地點 : 臨近竹北市喜來登大飯店
建物樓層：地上 12 層 / 地下 3 層 (防空避難用)
同層戶數： 3連棟(4戶/棟 x 3)
坪數規劃：住宅:29~46坪
格局規劃： 2~4房
電梯 : 2部/棟
臨路 : 嘉興路338巷內
管理方式：有警衛, 物業管理
建物型態：大樓
主 結 構 ：鋼筋混凝土造
公設比 : 30%
車位價(萬): 110~125
車位(坪): 10.88
管理費(元/坪) : 60/30 (住宅/店面,推估值)
房租:
雅房(萬元/10坪): 0.7 (推估值)
"含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"
店面(萬元/10坪): 0.9 (推估值)
"店租以總坪數為計算基礎) "
房貸利率 : 2.00% (推估值)
根據內政部實價登錄資料,筆者整理出103/02-103/12興築青禾住宅的買賣成交記錄以及出租投資報酬率,列示於圖三:
圖三
圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然目前其單價亦踏上2字頭,但相較於竹北縣治一,二期及高鐡特區,其2~3房價位仍屬較低,雖然四房總坪數較高,但總價仍屬低標,還是蠻適合首購族或二次換屋者之購屋需求.至於出租投資報酬率的換算,由於是附近為六家舊市鎮,已完工新住宅大樓較少,但離高鐡及高速公路不遠,因此以每房7000元(10坪)計價,車位租金另計(500元/車位),以此計算之報酬率不算頂高,但所列物件皆優於一年定存 .
雖然興築青禾有3間店面,但實價登錄並没有發現該社區一樓之成交資料,料想是因為社區在巷子內,店面的效益相較於臨路店面會比較遜色,所以可能尚未交屋或者還在待售中.
如同上一篇的報導,本篇的分析筆者以興築青禾為藍本,製作了LibreOffice 格式(類Excel格式)的分析樣本供讀者參考:
此樣本除了在“概況”試算表中提供社區的整體物件說明,在”住宅”試算表中則比對內政部實價登錄資料庫擷取出近幾年來相對應於興築青禾的物件資料並加以分析其投資報酬率供讀者參考. 如有遺誤還請不吝指正.謝謝!
參考資料(Ref):
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