名發三境:依實價登錄試作住宅店面行情及投資報酬率分析 (關鍵字:投資理財,房市分析 ,不動產,名發三境,實價登錄,住宅,店面,竹北縣三,公設比,管理費,投資報酬率,雅房出租,貸款,定存利率,LibreOffice)－酷賓狗的窩

投資理財筆記-房市分析(八)-本文要以新竹縣竹北市縣三東區已完工二年多的名發三境作為這波調查的物件.圖一是這個社區在今年房屋買賣交易的趨勢圖,資料來源仍是取自內政部的實價登錄(Ref.1).

圖一社區房價趨勢圖(住宅)

其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況可區分為當年預售價格及完工後成屋價格來作分析,在內政部實價登錄資料庫裡於101年8~10月有將近60幾筆交易記錄,很顯然這是當年承購預售屋的住戶於建案完工後一併交屋的日期.觀察圖一在當月的成交價位分佈相當分散(每坪單價由14萬至18.3萬之間),推測應有第二手(甚至第三手)買方從短線投資客手上轉手過戶的結果.至於完工之後一些零星的成交案件可視為建商保留戶出清及二年奢侈稅後二手仲介買賣的成交價格,目前已上漲到每坪21萬以上,甚至有27萬成交的物件!但之後只有零星成交案例且單價不再創新高,顯示2014年下半年房價的確已到高點壓力區.

至於名發三境的概略位置可參考圖二黑筆圈選處,其中靠自強北路左側有即將動工的興安國小(文小11),社區右下方則有將成為完全中學的六家國中,對於家有子女就學需求的市民而言是不錯的選擇.

圖二

整個社區的概況則簡單歸納如下:

完工日期： 2012/08

建物地址：竹北市勝利八街二段43~61號,嘉興一街2~16號,嘉興路501~505號

地點 : 竹北市縣三東區

建物樓層：地上 10 & 14層 / 地下 3層 (防空避難用)

同層戶數：3戶(2F~10F),2戶(11F~14F)

坪數規劃：住宅:40~52坪, 店面:23~50坪

格局規劃：3~4房

電梯 : 2部/棟

臨路 : 10m勝利八街,10m嘉興一街,12m嘉興路

管理方式：有警衛, 物業管理

建物型態：大樓

主結構：鋼筋混凝土造

公設比 : 29.5%

車位價(萬): 75-100

車位(坪):8.46~9.7

管理費(元/坪) : 55/30 (住宅/店面,推估值)

房租:

雅房(萬元/10坪): 0.7(推估值)

"含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"

店面(萬元/10坪): 0.9(推估值)

"店租以總坪數為計算基礎) "

房貸利率 : 2.00% (推估值)

根據內政部實價登錄資料,筆者整理出101/08-103/09名發三境住宅的買賣成交記錄以及出租投資報酬率,列示於圖三:

圖三

圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然目前其單價亦踏上2字頭,但相較於竹北縣治一,二期及高鐡特區,其3房價位仍屬較低,雖然四房總坪數較高,但總價仍屬低標,還是蠻適合首購族或二次換屋者之購屋需求.至於出租投資報酬率的換算,由於是附近已完工住宅大樓較少,但離台元科技園區及高速公路不遠,因此以每房7000元(10坪)計價,車位租金另計(500元/車位),以此計算之報酬率不算頂高,但所列物件皆優於一年定存 .

圖四

另外,名發三境有13間店面,臨勝利八街二段有十間店面,剩下三間則是面向嘉興路,其價格趨勢圖及實價登錄交易記錄及出租投資報酬率則示於圖四和圖五.其中店面管理費通常為住宅的一半多(30元/坪),至於其租金算法則以總坪數計價,由於縣三東區人口尚未大量進註,店面效益有待觀察,所以暫以9000元/10坪估算,試算出來之投報率仍然比住宅出租來的高一點.