新竹市光復國宅:根據實價登錄試作社區房價趨勢及投資報酬率分析 (關鍵字:投資理財,房市分析 ,不動產,光復國宅,實價登錄,房地合一,清大夜市,公設比,管理費,投資報酬率,雅房出租,貸款,定存利率,地價稅,房屋稅,LibreOffice)－酷賓狗的窩

投資理財筆記-房市分析(一):最近偶然機會到竹北市文興路上的鴨肉麵吃晚飯,赫然發現鴨肉麵已漲價至60元一碗,猶記得10年前還在科學園區上班時候,在食品路上一家有'品牌'的鴨肉麵也不過一碗賣30元,曾幾何時物價高漲竟已漲上一倍,如以單利計算,每年上漲10%,即使以複利算,少說也有7 %以上.

圖一社區房價趨勢圖

想想近兩年來油電雙漲,各項民生用品紛紛喊漲,在薪水荷包日漸消瘦的情況下,不正代表自家的購買力實質變弱了,想到未來有可能會入不敷出,連填飽肚子都可能有問題,不禁嚇出一身冷汗.令人憤慨的是,最近油價回跌,物價卻是紋風不動,漲上去後就回不來了,也難怪這兩天連台大法律系教授李茂生都看不下去,跳出來大駡不良商人,油價高漲時,滿腹委屈說不敷成本,必須漲價.但是當油價下跌時,就改口說,除了油價之外,還有其他考量因素,礙難降價,真的是吃相難看.想想自己一介小民,不能力挽狂濫,改變現狀,也只得退而求其次,反求諸己.回過頭來自力救濟想些辦法對抗通膨.因此這幾個禮拜以來開始著手研究新竹縣市的房地產.由於現今房價已高,只好先從較親民較低價位的國宅著手調查,看看有没有物美價廉的物件,也順便跟大家分享一下個人研究心得.首先就從新竹市清大附近的光復國宅作為這波分析的第一個物件.圖一是這個社區在今年房屋買賣交易的趨勢圖,資料來源則取自內政部的實價登錄(Ref.1). 圖中房價趨勢已經過標準化,取出每坪單價趨勢便於分析,由於物件總價常包含車位價格,總坪數也會包含車位.原先內政部的實價登錄資料所揭示之單價是直接以總價去除以總坪數,單價資料會因有無車位而無法正確反應實際房價走勢.因此筆者將車位價格及坪數特別分離出來,並以下列公式實際計算不含車位之單坪價格:

單價 = ( 總價 – 車位價 ) / ( 建坪 - 車位坪數)

由於光復國宅的車位不是固定的,而是每隔一段時間輪流抽籤決定,所以車位坪數會被納入公設面積裡面平均分攤到所有住戶.也因此筆者認為車位坪數及價格無法抽離而直接設定為零.由上圖看來,本社區行情在今年上半年似乎比去年下半年有下降的趨勢,不知道未來房地合一稅制實施後會不會再度衝擊房價?

至於光復國宅的概略位置可參考圖二,它位於清大夜市附近:

圖二

整個社區的概況則簡單歸納如下:

完工日期： 1997/11

建物地址：新竹市東區建新路52~62號

地點 : 清大商圈

建物樓層：地上 15 層 / 地下 2 層

建物棟數 : 9棟

總戶數： 510戶

同層戶數： 2~4戶

坪數規劃： 42~47坪

格局規劃： 2~4房(室)

電梯 : 有

臨路 : 建新路+建功一路

管理方式：管理員

建物型態：大樓

主結構：鋼筋混凝土(RC)

公設比 : 33.00% "(推估值,公設含輪抽車位坪數)"

車位: 坡道平面車位,抽籤決定

車位(坪): 0

管理費(元/坪) : 35 (推估值)

根據內政部實價登錄資料,筆者整理出最近光復國宅的買賣成交記錄,列示於圖三(僅列出2014年成交記錄):

圖三

既然有了物件的實際成交價以及建坪大小,如果拿來出租,便可粗估算出一年報酬率.假設出租一間雅房以10坪計算,其中除了房間實際坪數之外,也把客廳,廚房,陽台及公用衛浴所佔坪數平均分攤至各個房間.依這個社區的屋齢及環境概估每間雅房租金為6000元,那麼一年租金便可概估如下:

年收入 = 12 *( 月租金 – 月管理費 )

= 12 *( 總建坪 / 10 * 6000 – 總建坪 * 單坪月管理費 )

年報酬率 = 年收入 / 投資本金

投資本金便是購買房屋的成本,如果資金雄厚没有貸款,那麼投資本金便是這筆房產物件的交易總價.年報酬率便如上面的算法:

年報酬率 ( 不貸款 ) = 年收入 / 總價

如果資金不夠支付全部價金,只夠拿出自備款(通常為總價的二成),再向銀行貸款(總價的八成),年報酬率的算法就較複雜點,必須將貸款所衍生的利息納入考量,所以年報酬率算法變成如下公式:

年收入 = 12 *( 月租金 – 月管理費 ) – 貸款年息

= 12 *( 總建坪 / 10 * 6000 – 總建坪 * 單坪月管理費 ) – 0.8 * 總價 * 年利率

年報酬率 ( 貸款 ) = 年收入 / ( 0.2 * 總價 )

對於上述計算年報酬率所須使用到的參數,經過一番涉獵,大致整理如下:

貸款年利率 ~ 2% ( 取市場行情較高值 )

光復國宅月管理費 ~ 35元/坪( 推估 )

雅房月租金 ~ 6000元/坪( 推估 )

針對光復國宅,便可經由上述公式概略估算其有無貸款之投資報酬率(如上表最右邊兩欄),由於租金可以比照通膨率逐年調升,而投資本金取決於買賣總價已固定,只要它比一年定存利率高,便可以房地產作為高於定存利息之投資標的.當然上述算法並未精算其他衍生費用,例如每年須繳納之地價稅及房屋稅,還有房子必然會發生之維護及修繕費用,所以最好的估算方法是投資報酬率要高於年定存利率1個百分點以上為佳(個人見解).目前年定存利率約為1.37%,所以投資報酬率應超過2.37%的物件才算是風險較低之投資標的.