酷賓狗的窩

圖一 社區房價趨勢圖(住宅)

其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況只有當年預售價格.完工後至今尚無最新成交記錄,在內政部實價登錄資料庫裡於102年12月有將近20筆住宅交易記錄,很顯然這是當年承購預售屋的住戶於建案完工後一併交屋的日期.觀察圖一在當月的成交價位隨著樓層變高而逐漸攀高(每坪單價由21.2萬至28.6萬之間),分佈相當合理,推測第二手買方從短線投資客手上轉手過戶的現象不高.由於本建案住宅共有39戶,但實價登錄資料只顯示近20筆交易記錄,似乎還有不少餘屋,也難怪目前建商接待中心還在持續推案中!顯示2014年下半年房價的確已到高點壓力區.雖然目前價位已因鄰近的惠友紳,國泰Twin Park及最近剛推新案的的森美(鉅虹與惠友合建)而把價位推高至接近40萬/坪的高標,但值此房市結凍時機,既已了解當初預售屋的成交價,有意願在高鐡特區文興路上置產或入住的買家可藉由建商尚有餘屋的狀況下依個人的目標價伺機出手.

至於仁發匯峰的概略位置可參考圖二黑筆圈選處,其上方有竹北最大又漂亮的中央公園,左方靠近嘉豐六路右側與復興三路一段交叉口有已完成招標即將動工的東興國中(文中1),社區下方靠近六家五路二段與嘉豐十一街交叉口則有已招生興學的東興國小,對於家有子女就學需求的市民而言是不錯的選擇.

圖二

整個社區的概況則簡單歸納如下:

完工日期： 2013/09

建物地址：竹北市文興路二段25~35號

地點 : 竹北市高鐡特區,中央公園附近

建物樓層：地上 22 層 / 地下 3 層 (防空避難用)

同層戶數： 1棟(2戶/層)

坪數規劃：住宅:93坪(2F~19F),205坪(20F~22F), 店面:52~121坪

格局規劃： 4房

電梯 : 2部/棟

臨路 : 文興路

管理方式：有警衛, 物業管理

建物型態：大樓

主 結 構 ：鋼筋混凝土造

公設比 : 32%

車位價(萬): 100~150

車位(坪): 7.66~8.29

管理費(元/坪) : 100/50 (住宅/店面,推估值)

房租:

雅房(萬元/10坪): 0.9 (推估值)

     "含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"

店面(萬元/10坪): 1.3 (推估值)

     "店租以總坪數為計算基礎) "

房貸利率 : 2.00% (推估值)

根據內政部實價登錄資料,筆者整理出102/12仁發匯峰完工後的買賣成交記錄以及出租投資報酬率,列示於圖三:

圖三

圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然當初其預售成交價格只在2字頭,但目前已登上每坪開價40萬以上,相較於竹北縣治一,二及三期,其四房總價在竹北已屬豪宅範疇,也許正因為曲高和寡,以至於銷售率不算頂高.至於出租投資報酬率的換算,由於是附近已完工豪宅大樓較少,但離高鐡不遠,又在主幹道文興路上,因此以每房9000元(10坪)計價,車位租金另計(700元/車位),以此計算之報酬率還算不錯,所列物件皆優於一年定存 .

圖四

另外,仁發匯峰有4間店面皆已成交,總價甚至已接近8000萬,每坪單價也在57~64萬上下,真是令人咋舌.其價格趨勢圖及實價登錄交易記錄及出租投資報酬率則示於圖四和圖五.其中店面管理費通常為住宅的一半多(50元/坪),至於其租金算法則以總坪數計價,由於文興路上商家林立,並逐漸往高鐡區擴散,店面效益浮現,所以暫以13000元/10坪估算,但試算出來之投報率不佳,反而比住宅出租來的低很多.

圖五

如同上一篇的報導,本篇的分析筆者以仁發匯峰為藍本,製作了LibreOffice 格式(類Excel格式)的分析樣本供讀者參考:

仁發匯峰.ods

此樣本除了在“概況”試算表中提供社區的整體物件說明,在”住宅”及”店面”試算表中則比對內政部實價登錄資料庫擷取出近幾年來相對應於仁發匯峰的物件資料並加以分析其投資報酬率供讀者參考. 如有遺誤還請不吝指正.謝謝!

參考資料(Ref):