禾寅文鼎首賦:依實價登錄試作住宅/店面行情及投資報酬率分析 (關鍵字:投資理財,房市分析 ,不動產,禾寅文鼎首賦,實價登錄,住宅,店面,竹北縣三,公設比,管理費,投資報酬率,雅房出租,貸款,定存利率,LibreOffice)－酷賓狗的窩

投資理財筆記-房市分析(六)-本文要以新竹縣竹北市縣三東區已完工一年多的禾寅文鼎首賦作為這波調查的物件.圖一是這個社區在今年房屋買賣交易的趨勢圖,資料來源仍是取自內政部的實價登錄(Ref.1).

圖一社區房價趨勢圖(住宅)

其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況幾乎集中在2013年11至12月之間.內政部實價登錄資料庫裡共有65筆交易記錄,很顯然這是所有承購預售屋的住戶於建案完工後一併交屋的日期.觀察圖一在當月的成交價位分佈相當分散(每坪單價由17.6萬至20.9萬之間),推測應有第二手(甚至第三手)買方從短線投資客手上轉手過戶的結果.不同於之前介紹的幾個物件,文鼎首賦於完工交屋之後至今完全没有任何成交記錄,猜測禾寅在交屋之前已達陣完銷,没有餘屋可出清,當年的承購戶除了奢侈稅的限制外,應是自住需求者居多,社區行情應會有相當的支撐,只可惜交屋後没有實際成交行情可供參考.

至於禾寅文鼎首賦的概略位置可參考圖二紅筆圈選處,其中靠自強北路左側有即將動工的興安國小(文小11),左下方則有已成立的十興國小,對於家有子女就學需求的市民而言是不錯的選擇.

圖二

整個社區的概況則簡單歸納如下:

完工日期： 2013/11

建物地址：十興路一段502~512號,勝利十三街71~87號

地點 : 竹北市縣三西區

建物樓層：地上 14 層 / 地下 2 層 (防空避難用)

同層戶數： 2~3戶

坪數規劃：住宅:56~63坪, 店面:40~53坪

格局規劃： 4房

電梯 : 2部/棟

臨路 : 12m十興路,10m勝利十三街,10m莊敬六街

管理方式：有警衛, 物業管理

建物型態：大樓

主結構：鋼筋混凝土造

公設比 : 29.5%

車位價(萬): 85-125

車位(坪): 7.16~8.31

管理費(元/坪) : 50/25 (住宅/店面,推估值)

房租:

雅房(萬元/10坪): 0.7 (推估值)

"含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"

店面(萬元/10坪): 0.9 (推估值)

"店租以總坪數為計算基礎) "

房貸利率 : 2.00% (推估值)

根據內政部實價登錄資料,筆者整理出102/11-102/12禾寅文鼎首賦住宅的買賣成交記錄以及出租投資報酬率,列示於圖三:

圖三

圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然其單價大部份皆仍在2字頭以下,但因其為預售屋價格,最近又没有實際成交物件可供參考,但相較於竹北縣治一,二期及高鐡特區,其價位應仍相對較低,雖然四房總坪數較高,但總價仍屬低標,還是蠻適合首購族或二次換屋者之購屋需求.至於出租投資報酬率的換算,由於是新建住宅大樓,而且離台元科技園區及高速公路不遠,因此以每房7000元(10坪)計價,車位租金另計(500元/車位),以此計算之報酬率不算頂高,所列物件皆優於一年定存.

圖四

另外,禾寅文鼎首賦有九間店面(皆面臨勝利十三街),其房價趨勢圖及實價登錄交易記錄及出租投資報酬率則示於圖四和圖五.其單價皆在30來萬/坪,已趨近於高鐡特區的住宅價位,預售時所取得的成本的確比較低,相信現在的行情應有相當的穫利空間.另外店面管理費通常為住宅的一半(25元/坪),至於其租金算法則以總坪數計價,由於縣三西區人口尚未大量進註,所以暫以9000元/10坪低標估算,試算出來之投報率仍然比住宅出租來的高一點.