酷賓狗的窩

圖一 社區房價趨勢圖(住宅)

其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況可區分為2012年預售價格及2014年1月完工後成屋價格來作分析,在2014年1月內政部實價登錄資料庫裡有將近95筆交易記錄,很顯然這是當年承購預售屋的住戶於建案完工後一併交屋的日期.至於完工之後一些零星的成交案件可視為建商保留戶出清及二手仲介買賣的成交價格,都比預售價格來得高,似乎在每坪20-22萬價位之間上下擺動.

至於千葉美家的概略位置可參考圖二紅筆圈選處,其中靠自強北路左側有即將動工的興安國小(文小11),下方則有即將變成完全中學的六家國中,對於家有子女就學需求的市民而言是不錯的選擇.

圖二

整個社區的概況則簡單歸納如下:

完工日期： 2014/01

建物地址：竹北市嘉新路,十興三街及嘉興二街路口

地點 : 竹北市縣三東區

建物樓層：地上 14 層 / 地下 3 層 (防空避難用)

同層戶數： 3戶

坪數規劃： 31~43坪

格局規劃： 2-3房(室)

電梯 :2部/棟

臨路 : 12米嘉興路、8米十興三街、10米嘉興二街

管理方式：有警衛, 物業管理

建物型態：大樓

主 結 構 ：鋼筋混凝土造

公設比 : 30.2%

車位價(萬): 90-120

車位(坪): 10.54

管理費(元/坪) : 60/30 (住宅/店面)

房租:

雅房(萬元/10坪): 0.7 (推估值)

    "含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"

店面(萬元/10坪): 0.9 (推估值)

    "店租以總坪數為計算基礎) "

房貸利率 : 2.00% (推估值)

根據內政部實價登錄資料,筆者整理出103/01-103/09千葉美家

住宅的買賣成交記錄弓及出租投資報酬率,部分資料列示於圖三:

圖三

圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然目前其單價亦踏上2字頭,但相較於竹北縣治一,二期及高鐡特區,其價位仍屬較低,而且因總坪數低,總價亦低,蠻適合首購族之購屋需求.至於出租投資報酬率的換算,由於是新建住宅大樓,而且離台元科技園區及高速公路不遠,因此以每房7000元(10坪)計價,車位租金另計(500元/車位),以此計算之報酬率不算頂高,但仍優於一年定存.

圖四 社區房價趨勢圖(店面)

另外,千葉美家有七間店面(三間臨嘉興路,二間臨十興三街及二間臨嘉興二街),其房價趨勢圖及實價登錄交易記錄及出租投資報酬率則示於圖四和圖五.其中店面管理費通常為住宅的一半(30元/坪),至於其租金算法則以總坪數計價,由於縣三東區人口尚未大量進註,所以暫以9000元/10坪低標估算,試算出來之投報率仍然比住宅出租來的高一點.

圖五

如同上一篇的報導,本篇的分析筆者以千葉美家為藍本,製作了LibreOffice 格式(類Excel格式)的分析樣本供讀者參考:

富宇千葉美家.ods

此樣本除了在“概況”試算表中提供社區的整體物件說明,在”住宅”及”店面”試算表中則比對內政部實價登錄資料庫擷取出近幾年來相對應於千葉美家的物件資料並加以分析其投資報酬率供讀者參考. 如有遺誤還請不吝指正.謝謝!

參考資料(Ref):