投資理財筆記-房市分析(二)-前次分析過清大附近的光復國宅,接下來要以建功國小對面的仁德國宅作為這波調查的第二個物件.圖一是這個社區在今年房屋買賣交易的趨勢圖,資料來源仍是取自內政部的實價登錄(Ref.1).
圖一 社區房價趨勢圖
其中房價趨勢圖中各資料項的說明已在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"中有詳細的說明.可參考Ref.2做深入了解.由上圖看來,本社區買賣交易狀況不像光復國宅來的熱絡,從101年下半年到今年上半件,在內政部實價登錄資料庫裡僅僅5筆而已,也因為交易清淡,房地單價的變化不大,似乎持穩在每坪25萬價位上下.
至於仁德國宅的概略位置可參考圖二紅筆圈選處,它也是位於清大夜市附近,而且其正對面便是建功國小:
圖二
整個社區的概況則簡單歸納如下:
完工日期： 1978/01
建物地址：新竹市東區建新路110巷
地點 : 清大商圈
建物樓層：地上 4 層 / 地下 1 層 (防空避難用)
同層戶數： 2戶
坪數規劃： 16~25坪
格局規劃： 2~5房(室)
電梯 : 無
臨路 : 4 m
管理方式：無警衛, 無管理中心
建物型態：公寓
主 結 構 ：加強磚造
公設比 : 0.00%
車位價(萬): 0
車位(坪): 0
管理費(元/坪) : 0
雅房(萬元/10坪): 0.6(推估值) "含基本傢俱+共用衛浴,客廳,陽台及廚房"
房貸利率 : 2.00% (推估值)
根據內政部實價登錄資料,筆者整理出101/07-103/04仁德國宅的買賣成交記錄,列示於圖三:
圖三
圖三中的房屋單價及投資報酬率的算法亦在"投資理財筆記-房市分析(一)-新竹市光復國宅"(Ref.2)中有詳細說明,不再累述.雖然其單價亦不低,但因其公設比為零,總建坪幾乎為實坪,因此總建坪低,總價亦低,但仍能保有2~4房的室內隔局,最近曾經看過一戶這個社區的物件,內部竟然隔出五個房間作出租,每間雅房真的像鳥籠一樣,房東搶錢也未免太過了!至於投資報酬率的換算,雖然屋齢高屋況老,租金收入比光復國宅差一些,但少了管理費,而且總價卻也因坪數小而低很多.相較之下,總投資報酬率反而是仁德國宅會比較高(如圖三).
另外值得一提的是仁德國宅附近的忠貞新村及軍功社區居民已經全面遷移,兩地區已著手都更,並由昌益建設奪標,取得整個都更的規劃建構權.整個都更範圍如圖四中紅線區域.對仁德國宅有利的是都更區域內規劃了一大片公園綠地(如圖四中的公園用地),未來可作為外出休閒散步的好地方.昌益新都更案如果能順利建好完銷,對已是三十幾年老房子的仁德國宅來說,憑添了未來都更的想像空間.
圖四
如同上一篇的報導,本篇的分析筆者則以仁德國宅為藍本,製作了LibreOffice 格式(類Excel格式)的分析樣本供讀者參考:
此樣本除了在“概況”試算表中提供社區的整體物件說明,在”實價登錄及投資報酬率”試算表中則比對內政部實價登錄資料庫擷取出近幾年來相對應於仁德國宅的物件資料並加以分析其投資報酬率供讀者參考. 如有遺誤還請不吝指正.謝謝!
參考資料(Ref):
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